Joint Tenancy 2019 (Malay)

Akta Pentadbiran Hukum Islam

(Bab 3, Bahagian 32)

Fatwa yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Fatwa, Majlis Ugama Islam Singapura

Jawatankuasa Fatwa telah membincangkan berkaitan Joint Tenancy pada mesyuarat fatwa ke-12 pada 24 Julai 2018, ke-13 pada 25 Oktober 2018, ke-14 pada 27 November 2018 dan ke-15 pada 19 Februari 2019.

Fatwa

بسم الله الرحمن الرحيم

الحمد لله رب العالمين ، والصلاة والسلام على سيد المرسلين وإمام المتقين نبينا محمد وعلى آله وأصحابه أجمعين. اللهم أرنا الحق حقا وارزقنا اتباعه، وأرنا الباطل باطلا وارزقنا اجتنابه، وبعد.

1. Jawatankuasa Fatwa menerima soalan daripada Pejabat Mufti pada tarikh 24 Julai 2018 berkaitan keputusan fatwa yang pernah dikeluarkan Jawatankuasa Fatwa MUIS pada tahun 2008 berkaitan joint tenancy. Pejabat Mufti telah membawa kepada perhatian Jawatankuasa Fatwa bahawa ia menerima pelbagai maklumbalas daripada pengamal pengurusan dan perancangan kewangan, pakar perundangan serta masyarakat awam berkaitan cabaran dan kesulitan yang masih wujud meskipun setelah Jawatankuasa Fatwa menyemak dan mengeluarkan fatwa berkaitan pemilikan bersama (joint tenancy) pada 2008. Pejabat Mufti telah mengajukan soalan kepada Jawatankuasa Fatwa bagaimanakah fatwa berkenaan pemilikan bersama tersebut boleh disemak agar dapat mengatasi isu tersebut.

Latar belakang

2. Jawatankuasa Fatwa telah memutuskan pada tahun 1997 bahawa pemilikan bersama (joint tenancy) merupakan sejenis bentuk perkongsian bersama berdasarkan konsep sharikah. Setiap pemilik berkongsi bahagian yang sama pada aset tersebut, iaitu 50%-50%. Apabila salah seorang pemilik bersama meninggal dunia, pemilik bersama yang masih hidup hanya merupakan pengamanah bagi bahagian yang dimiliki pemilik yang telah meninggal dunia. Dia perlu membahagikan hak si mati secara faraid kepada ahli warisnya.

3. Pada tahun 2008, Jawatankuasa Fatwa telah melakukan semakan pertama hasil daripada beberapa maklum balas yang diterima daripada pelbagai pihak, terutamanya daripada anggota masyarakat yang merupakan pemilik bersama sesuatu rumah. Terdapat permintaan agar diberikan kepada pemilik bersama pilihan alternatif supaya mereka dapat membuat perancangan yang sesuai.

4. Jawatankuasa Fatwa ketika itu telah mempertimbangkan semula penerapan konsep kontrak perkongsian (sharikah) pada kontrak pemilikan bersama dan dibandingkan dengan beberapa kontrak yang wujud di dalam fiqh. Hasil daripada pertimbangan tersebut, Jawatankuasa Fatwa pada tahun 2008, memutuskan bahawa setiap pemilik bersama tetap mempunyai bahagian yang sama (50%-50%). Namun para pemilik mempunyai pilihan sama ada untuk membuat dokumen tambahan nuzriah atau hibah ruqbā untuk memberikan bahagiannya kepada pemilik bersama yang masih hidup, atau tidak membuat sebarang dokumen tambahan agar bahagiannya dapat dibahagikan secara faraid setelah kematiannya.¹

5. Semenjak keputusan fatwa 2008 tersebut, Jawatankuasa Fatwa terus berusaha untuk meneliti kesan pelaksanaannya serta implikasi yang timbul daripadanya ke atas masyarakat umum. Maklumbalas telah diterima daripada pelbagai pihak, termasuk Persatuan Perancang Kewangan Muslim (Muslim Financial Planners Association) dan Jawatankuasa Pengamal Undang-Undang Muslim (Muslim Law Practice Committee). Berdasarkan laporan-laporan yang menggambarkan terdapatnya pelbagai cabaran daripada aplikasi fatwa 2008 itu, maka Jawatankuasa Fatwa telah memutuskan untuk meneliti semula fatwa yang sedia ada.

Isu-isu berkaitan fatwa pemilikan bersama (joint tenancy) 208

6. Jawatankuasa Fatwa mendapati terdapat beberapa aspek kesulitan yang menjadi cabaran dalam pelaksanaan fatwa yang diputuskan pada tahun 2008. Kesulitan tersebut kembali kepada beberapa sebab:

I. Percanggahan antara niat pemilik dengan pengagihan harta selepas kematiannya akibat kesamaran pada niat. Terdapat anggota masyarakat yang walaupun telah berniat untuk memberikan bahagiannya kepada pemilik bersama, akan tetapi tidak sempat untuk melakarkan dokumen nuzriah ataupun hibah. Ini mengakibatkan sebahagian pewaris untuk tetap menuntut pemilik bersama yang masih hidup untuk menjual rumah tersebut dan membahagikan hasil jualan mengikut faraid.

II. Pemilik yang masih hidup didesak oleh ahli waris untuk menjual rumah yang dimiliki secara bersama dengan si mati dan berpindah ke rumah lain, agar bahagian si mati dapat dibahagikan secara faraid. Dalam kes yang tidak sedikit bilangannya, keadaan ini telah mengakibatkan kesempitan yang menyulitkan hidup pemilik bersama yang masih hidup itu.²

III. Masalah pelaksanaan fatwa 2008

Undang-undang telah menetapkan bahawa kontrak pemilikan bersama (joint tenancy) merupakan sejenis kontrak di mana pemilik-pemilik bersama mempunyai hak milik sepenuhnya ke atas rumah tersebut. Di dalam kontrak pemilikan bersama, konsep right of survivorship akan terpakai. Ini bermaksud selepas kematian salah seorang pemilik bersama, hak milik pemilik bersama yang telah meninggal akan serta merta berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup. Ini berbeza daripada konsep pemilikan 50%-50% seperti yang diputuskan fatwa 2008.³ Ia telah mengakibatkan keputusan fatwa 2008 tidak dapat dilaksanakan dengan sempurna, kerana terdapat sebahagian pemilik yang telah berniat untuk mengagihkan hartanya secara faraid, tetapi tidak dapat dilaksanakan kerana ketetapan undang-undang.

Pertimbangan Jawatankuasa Fatwa

7. Menyedari hakikat ini, Jawatankuasa Fatwa berpandangan terdapat keperluan untuk menghilangkan kesulitan yang ada bagi menjaga kemaslahatan umum masyarakat. Beberapa perkara telah dipertimbangkan:

• Pemahaman akan kontrak pemilikan bersama (joint tenancy). Adakah ia merupakan kontrak sharikah, yang mana bahagian setiap pemilik ditetapkan sebagai 50%? Apakah maksud dan tujuan konsep right of survivorship di dalam kontrak joint tenancy?

• Keputusan fatwa 2008 adalah bertujuan untuk memberi pilihan kepada setiap pemilik harta menentukan sama ada rumah tersebut hendak dibahagikan menurut hukum faraid, atau menjadi milik sepenuhnya pemilik bersama yang masih hidup berdasarkan konsep right of survivorship mengikut undang-undang pemilikan bersama (joint tenancy). Namun, isu mengenai kesamaran niat pemilik bersama yang telah meninggal dunia masih berterusan dan perlu diperjelaskan.

• Berdasarkan penetapan undang-undang, terdapat dua jenis pemilikan di Singapura, iaitu joint tenancy dan tenancy-in-common.⁴ Joint tenancy merupakan suatu bentuk pemilikan bersama. Melaluinya kesemua pemilik bersama memiliki keseluruhan hartanah tersebut tanpa dibezakan bahagian antara keduanya.Kepentingan (interest) pemilik ke atas hartanah tersebut gugur dengan kematiannya.Manakala jenis pemilikan yang kedua, iaitu tenancy-in-common, merupakan bentuk pemilikan yang mana setiap pemilik mempunyai bahagiannya masing-masing yang jelas, serta terpisah daripada pemilikan yang lain.Kerana itu, bahagian pemilik pada kontrak tenancy-in-common menjadi sebahagian daripada pusakanya selepas kematiannya.

• Kesamaran yang timbul adalah disebabkan pilihan antara pembahagian menurut faraid dan right of survivorship kepada pemilik bersama, diletakkan di bawah instrumen pemilikan bersama (joint tenancy). Sedangkan pembahagiaan menurut faraid adalah lebih sesuai dan jelas di dalam kontrak tenancy-in-common, kerana melaluinya pemilik boleh menentukan bahagiannya ke atas rumah yang dimiliki dan bahagiannya dapat diagihkan mengikut faraid tanpa sebarang halangan perundangan selepas kematiannya. Ini jelas selari dengan pendirian fatwa-fatwa sebelum ini.

Perbincangan dan keputusan fatwa

8. Jawatankuasa Fatwa mengamati bahawa terdapat perbincangan di dalam fiqh kita berkaitan pemilikan bersama, seperti konsep “pemilikan yang satu” (tamlīk wāḥid) di sisi sebahagian ulama mazhab Hanafi, seperti yang dinyatakan dalam kitab al-Hidāyah.⁵ Namun demikian, terdapat perbezaan antara konsep pemilikan bersama sepertimana yang dinyatakan dalam kitab al-Hidāyah tersebut dengan konsep right of survivorship seperti yang ditetapkan undang-undang. Dalam right of survivorship, hak milik pemilik bersama yang telah meninggal dunia dahulu akan terhapus dan hilang pada saat kematian. Oleh kerana itu, pemilik bersama yang masih hidup memiliki keseluruhan rumah secara seratus-peratus, tanpa perlu ada penyerahan (daripada pemilik yang telah meninggal dunia kepada pemilik yang masih hidup). Adapun menurut pemahaman fiqh berkaitan “pemilikan yang satu” (tamlīk wāḥid), meskipun mereka dianggap sebagai pemilik bersama, mereka tetap memiliki harta tersebut secara sama rata apabila salah seorang pemilik bersama meninggal dunia.

9. Oleh yang demikian, Jawatankuasa Fatwa berpandangan bahawa akad ini tidak serupa dengan konsep sharikah, pada waktu yang sama ia juga tidak serupa dengan konsep “pemilikan yang satu” (tamlīk wāḥid) yang dinyatakan sebahagian fuqaha mazhab Hanafi. Ia merupakan sejenis bentuk akad baru yang diperlukan masyarakat dengan maslahatnya sendiri. Para ulama berpandangan bahawa hukum asal bagi sesuatu akad yang baru adalah dibenarkan.⁶ Al-Kāsānī dari Mazhab Hanafi berpendapat bahawa sesuatu akad yang dapat membangunkan sebuah harta merupakan hal yang dibenarkan. Hal ini dijelaskan dalam kitabnya Badā’i al-Ṣanā’i:

إن هذه العقود شرعت لمصالح العباد وحاجتهم إلى استنماء المال متحققة، وهذا النوع طريق صالح للاستنماء، فكان مشروعا.⁷

Bermaksud: “Sesungguhnya akad-akad ini disyariatkan untuk kemaslahatan manusia. Dan keperluan manusia untuk mengembangkan harta itu adalah satu keperluan yang sebenar, dan ini merupakan cara yang baik untuk mengembangkan harta, maka ia adalah sah.”

Imām Al-Shāṭibī di dalam kitabnya turut memberikan pandangan yang sama bahawa sekiranya didapati sesuatu akad itu dapat memelihara kemaslahatan insan ia adalah dibenarkan:

فإنا وجدنا الشارع قاصدا لمصالح العباد والأحكام العادية تدور معه حيثما دار فترى الشيء الواحد يمنع في حال لا تكون فيه مصلحة فإذا كان فيه مصلحة جاز... ولم نجد هذا في باب العبادات مفهوما كما فهمناه في العادات.⁸

Yang bermaksud: “Sesungguhnya kami dapati bahawa Allah bertujuan menjaga kemaslahatan manusia dan hukum-hakam berkaitan bab urusan kehidupan selain daripada ibadat, bergantung kepada penjagaan maslahat manusia, untuk itu kamu akan mendapati sesuatu yang dilarang pada situasi yang tiada kemaslahatan padanya, maka ketika berlaku kemaslahatan ia dibolehkan...Dan perkara ini tidak ditemui dalam bab ibadat sepertimana yang difahaminya dalam bab urusan selain ibadat.”

10. Daripada itu, selagimana tiada halangan syarak yang terkandung pada sesuatu kontrak, seperti 1) objektif kontrak yang tidak jelas tujuannya, 2) kesamaran (shubhah) padanya, 3) terdapat penganiayaan (zulm), 4) terdapat unsur penipuan (gharar); maka kontrak itu dianggap sah, dan syarat yang dinyatakan pada kontrak tersebut merupakan syarat yang sah. Ini berdasarkan hadith Nabi s.a.w.:

والمسلمون على شروطهم إلا شرطا حرم حلالا أو أحل حراما

Yang bermaksud: “Dan kaum Muslimin perlu memenuhi syarat-syarat yang telah mereka sepakati, kecuali syarat yang mengharamkan sesuatu yang halal dan menghalalkan sesuatu yang haram.”⁹

11. Secara kesimpulan, para pemilik bersama semasa hidupnya mempunyai pilihan untuk memilih kontrak pemilikan bersama (joint tenancy) atau kontrak tenancy-in-common. Kedua-dua bentuk pemilikan bersama ini mempunyai maslahatnya tersendiri. Dengan memilih salah satu bentuk pemilikan bersama di atas bererti para pemilik semasa hidupnya telah bersetuju untuk memenuhi syarat yang ditetapkan serta tujuan yang ingin dipelihara oleh setiap daripada akad tersebut. Firman Allah s.w.t.:

12. Para pemilik yang memilih kontrak pemilikan bersama (joint tenancy) ia bermakna:

a. Beliau telah menzahirkan keinginannya agar rumah yang dimiliki bersama kekal dimiliki sepenuhnya oleh pemilik bersama yang masih hidup selepas kematiannya;

b. Para pemilik menyedari bahawa bahagiannya ke atas rumah yang dimiliki bersama gugur selepas kematiannya;

c. Para pemilik tidak lagi perlu membuat sebarang dokumen tambahan.

13. Manakala, para pemilik yang memilih untuk menandatangani kontrak tenancy-in-common pula bererti:

a. Beliau telah menzahirkan hasratnya untuk memiliki bahagian yang tertentu pada rumah yang dimiliki bersama;

b. Pemilik menginginkan agar bahagiannya menjadi sebahagian daripada pusakanya serta menjadi pewarisan selepas kematiannya.

14. Dengan adanya pilihan diantara dua instrumen yang berbeza iaitu joint tenancy dan tenancy-in-common, dokumen akad tambahan seperti hibah ruqbā atau nuzriah tidak diperlukan lagi. Ini juga akan membantu dalam mengelakkan isu kesamaran niat yang dinyatakan di atas.

15. Jawatankuasa Fatwa menasihatkan anggota masyarakat untuk mendapatkan nasihat serta pendapat para pakar, sebelum membuat sebarang keputusan untuk memilih atau berpindah daripada kontrak pemilikan bersama joint tenancy kepada tenancy-in-common. Para pemilik perlu jelas dengan keputusan yang dibuat kerana terdapat implikasi yang tertentu bagi pemilik yang memilih kontrak tenancy-in-common, seperti keperluan pemilik untuk menjual rumah tersebut sejurus salah seorang pemilik dalam kontrak tersebut meninggal dunia dan ini boleh menyebabkan kesulitan pada pemilik lain yang mempunyai bahagian di dalam kontrak tenancy-in-common.

16. Jawatankuasa Fatwa turut mengingatkan para pemilik agar membuat pertimbangan yang sewajarnya sebelum memilih jenis pemilikan bersama yang diinginkan. Para pemilik hendaklah memastikan tidak berlakunya sebarang kecuaian dan kezaliman ke atas keluarganya.

17. Jika terdapat rumah yang masih belum dibahagikan mengikut faraid, fatwa 2019 ini boleh dijadikan sandaran untuk mengesahkan pemilikan pemilik bersama yang masih hidup mengikut undang-undang joint tenancy (right-of-survivorship). Walaupun sedemikian, pemilik bersama yang masih hidup dan ahli waris dinasihatkan untuk berbincang dengan baik dalam mencari jalan keluar.

الله أعلم ، وبالله التوفيق ، وصلى الله على سيدنا محمد وعلى آله وصحبه وسلم.

DR MOHAMED FATRIS BIN BAKARAM
PENGERUSI, JAWATANKUASA FATWA
MUFTI NEGARA SINGAPURA
MAJLIS UGAMA ISLAM SINGAPURA

[1] “Fatwa menetapkan pemilik bersama memiliki setengah bahagian dari rumah, ahli waris tidak boleh memaksa pemilik untuk menjual rumah tersebut dan sekiranya terdapat aqad hibah ruqbā atau nuzriah, rumah itu menjadi milik penuh kepada pemilik yang hidup.” Keputusan fatwa Joint tenancy tahun 2008.

[2] Pada tahun 2017 sahaja, Pusat Panggilan (Call Centre) MUIS menerima sekitar 371 panggilan berkenaan harta pusaka, jumlah ini meningkat kepada 455 panggilan pada tahun 2018. 70% daripada soalan yang dikemukakan adalah berkenaan permasalahan joint tenancy.

[3] Rujuk kes Shafeeg bin Salim Talib and another v Fatimah bte Abud bin Talib and others [2010] 2 SLR 1123 perenggan yang ke 43 di mana CJ Chan Sek Keong menyatakan: “43. It is therefore clear from these authorities that legally no interest in the Property passed to the 1st Respondent upon the Deceased’s death. Whatever interest the Deceased had in the Property simply ceased to exist, and the 1st Respondent became the sole absolute owner because she would no longer be subject to the right of survivorship.”

[4] Section 53(1-3), Land Titles Act (Cap. 157)

“Manner of holding by co-owners

53.—(1) In every instrument affecting registered land, co-tenants claiming under the instrument shall, unless they are described as tenants-in-common, hold the land as joint tenants; and if they are described as tenants-in-common, the shares in the registered land to be held by them shall, subject to subsection (2), be specified in the instrument.

(2) Persons described as tenants-in-common shall, in the absence of any expression to the contrary, be presumed to be entitled in equal shares.

(3) Tenants-in-common entitled in equal shares who intend to hold their estate or interest in land as joint tenants may jointly declare by an instrument of declaration in the approved form that they hold the estate or interest in their respective shares in the registered land as joint tenants of the entire estate or interest thereof.”

[5] Teksnya, seperti yang dinukilkan daripada kitab al-Hidayah seperti berikut:

و إن وهبها واحد من اثنين لا يجوز عند أبي حنيفة، وقالا: يصح؛ لأن هذه هبة الجملة منهما؛ إذ التمليك واحد، فلا يتحقق الشيوع، كما إذا رهن من رجلين دارا.

Yang bermaksud: “Dan sekiranya seorang pemilik menghadiahkan sebuah rumah kepada dua orang, tidak dibolehkan oleh Imam Abu Hanifah. Dan berkata dua sahabatnya: Dibolehkan kerana hibah ini merupakan pemberian seluruhnya kepada kedua-dua penerima yang mana ia merupakan pemilikan yang satu, maka tidak berlaku syuyū’ (iaitu keadaan di mana bahagian setiap individu dalam sesuatu harta tidak boleh dibezakan) sepertimana jika digadaikan sebuah tanah kepada dua orang.” Sila lihat: Al-Marghīnānī, Al-Hidāyah, juz 6, hlmn. 253.

[6] Hanya mazhab al-Ẓāhiriyyah yang berpandangan bahawa asal hukum bagi akad yang baru adalah diharamkan. Ibn Taymiyyah, Majmū’ al-Fatāwā, juz 29, hlmn. 126-127; lihat juga, al-Qarhadāghī, Buḥuth fi Fiqh al-Mu’amalāt al-Māliyah al-Mu’āṣarah, hlmn. 137; Al-Qardāwī, Maqāṣid al-Syarī’ah al-Muta’alliqah bi al-Māl, hlmn. 76-77.

[7] Al-Kāsānī, Badā’i al-Ṣanā’i, juz 13, hlmn. 76.

[8] Al-Shāṭibī, Al-Muwāfaqāt, hlmn. 305.

[9] Al-Tirmizī, Sunan al-Tirmizī, hadith no. 1352; Lihat juga: Al-Dārquṭnī, Sunan al-Dārquṭnī, hadith no. 2856; Abū Dāwūd, Sunan Abī Dāwūd, hadith no. 3594; Al-Asqalanī, Fatḥ al-Bārī bi Syarh Ṣaḥīḥ al-Bukhārī, juz 7, h. 327.